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Cedolare secca nei contratti di locazione: che cos'è e quando conviene

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Data
19 febbraio 2020
Inserito da
Studio Caggegi&Mazzeo
Categoria
Fiscalità

a cura del Dott. Emanuele Caggegi

Indice:

Che cos'è la cedolare secca nei contratti di locazione?

Chi può scegliere la cedolare secca?

Per quali immobili si può applicare la cedolare secca?

Quali inquilini possono scegliere la cedolare secca?
Quanto dura l’opzione della cedolare secca?
Cosa fare in caso di revoca del contratto di locazione?
Cosa accade in caso di proroga del contratto di locazione?
Cosa fare in caso di risoluzione del contratto di locazione?
Quanto si paga con il regime della cedolare secca?
Quali sono gli effetti della cedolare secca sul reddito?
Quando conviene applicare la cedolare secca?
Quando non conviene applicare la cedolare secca?

Esempio di calcolo di convenienza della cedolare secca

Come si sceglie il regime della cedolare secca?

Come registrare il contratto di locazione con cedolare secca?
Come e quando si pagano le imposte dovute per il contratto di locazione?


Che cos'è la cedolare secca nei contratti di locazione?

La cedolare secca è un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali comunali e regionali (per la parte derivante dal reddito prodotto dall'affitto dell’immobile) e che si adotta all'atto della registrazione di un contratto di locazione relativo a particolari tipologie di immobili.

In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce però l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
 

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
 

Attenzione: è possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.


In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.


Chi può scegliere la cedolare secca?

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.


Per quali immobili si può applicare la cedolare secca?

L’opzione della cedolare secca può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
 

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
 

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.
 

L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%.


Quali inquilini possono scegliere la cedolare secca?

Il regime della cedolare si applica tra privati persone fisiche che non affittano l'immobile nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1 (novità introdotta dalle legge di bilancio 2019).
 

L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).


Quanto dura l’opzione della cedolare secca?

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.


Cosa fare in caso di revoca del contratto di locazione?

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
 

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.


Cosa accade in caso di proroga del contratto di locazione?

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.


Cosa fare in caso di risoluzione del contratto di locazione?

In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.


Quanto si paga con il regime della cedolare secca?

L’imposta sostitutiva relativa all'adozione della cedolare secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
 

E’ prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia;
- nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.


Quali sono gli effetti della cedolare secca sul reddito?

Il reddito assoggettato a cedolare:

  • è escluso dal reddito complessivo;
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.

Il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).


Quando conviene applicare la cedolare secca?

In linea generale l'applicazione della cedolare secca risulta conveniente se si possiedono altri ed alti redditi che, grazie alla cedolare secca, non saranno cumulati al reddito prodotto dall'affitto dell'immobile che sarà invece soggetto ad un'aliquota fissa del 21%, minore dunque di quella ordinaria Irpef pari ad un minimo del 23%. 


Quando non conviene applicare la cedolare secca?

Di contro, in assenza di altri redditi o avendo redditi molto bassi, potrebbe non convenire l'applicazione di una cedolare secca al 21%, poiché si rischierebbe, seppur risparmiando le imposte all'atto della registrazione del contratto di locazione, di effettuare inutili versamenti in sede di dichiarazione dei redditi che altrimenti, grazie a deduzioni e detrazioni spettanti, si eviterebbero certamente. 


Esempio di calcolo di convenienza della cedolare secca

Se tu nell’anno d’imposta considerato non avessi realizzato nessun altro reddito oltre quello derivante dai canoni di locazione percepiti, ipotizziamo pari a 12.000 euro annui, con la cedolare secca ad aliquota del 21% risparmieresti 240 euro di tasse rispetto all’Irpef ordinaria, che con l’aliquota al 23%, ti porterebbe a 2.760 euro; con l’aliquota agevolata per i contratti a regime concordato, che è del 10%, il risparmio salirebbe a ben 1.560 euro.

Se oltre ai redditi di locazione di 12.000 euro tu avessi altri redditi conseguiti nell’anno per 30.000 euro, con un totale imponibile di 42.000 euro, senza la cedolare secca pagheresti l’Irpef in base ai normali scaglioni ed aliquote su questa somma: l’Irpef totale ammonterebbe a 12.280 euro.

Con il beneficio della cedolare secca, invece, pagherai l’Irpef solo su 30.000 euro e quindi ad aliquote più basse: saranno 7.720 euro su questa porzione, da sommare ai 2.520 euro di cedolare secca dovuta sui redditi degli affitti pari a 12.000 euro.

Il totale finale delle imposte da pagare sarebbe di 10.240 euro: risparmiando, grazie alla cedolare secca, quasi 2.000 euro, ai quali devi ancora aggiungere l’ulteriore risparmio sulle addizionali Irpef (regionale e comunale) e sulle le imposte di registro e di bollo che dovresti pagare se non avessi optato per la cedolare secca.


Come si sceglie il regime della cedolare secca?

L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata alla registrazione del contratto di locazione o nelle annualità successive.
 

Alla registrazione del contratto l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione dell’atto stesso.
 

L’opzione nelle annualità successive va esercitata invece entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando il modello RLI. Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga.

L’esercizio o la modifica dell’opzione può essere effettuata:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
  • presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.

Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni brevi, di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.
 

Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat. Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.


Come registrare il contratto di locazione con cedolare secca?

Quando si sceglie la cedolare secca fin dall’inizio, il contratto di locazione può essere registrato entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto con il modello RLI:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate;
  • richiedendo la registrazione in ufficio;
  • incaricando un intermediario abilitato (Commercialisti, associazioni di categoria, Caf, ecc).

I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell'edificio (APE). La copia dell'APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013).


Come e quando si pagano le imposte dovute per il contratto di locazione?

Se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
 

Per l’imposta sostitutiva (21% o 10%), scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’Irpef, e vanno determinate in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi.
 

A cambiare è la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente (dal 2021 passerà al 100%).
 

In generale, l’acconto non si paga nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.
 

Passando alle regole specifiche, il pagamento dell’acconto, da eseguire se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro, va effettuato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
  • in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro: la prima rata, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno; mentre la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre.

Tuttavia, le due rate di acconto sono uguali, cioè entrambe del 50%, per i contribuenti che, contestualmente, esercitano attività per le quali sono stati approvati gli ISA (Indici Sintetici di Affidabilità, ex studi di settore), prescindendo dal fatto che li applichino o meno, e dichiarano ricavi o compensi di ammontare non superiore al limite stabilito dal decreto ministeriale di approvazione.

Ricorrendo tali condizioni, la regola si applica anche a coloro che:

- applicano il regime forfettario agevolato;
- applicano il regime dei minimi;
- determinano il reddito con altre tipologie di criteri forfettari;
- ricadono nelle altre cause di esclusione dagli ISA.
 

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.
 

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata;
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione;
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

La cedolare secca è infine compensabile con altre imposte e tributi secondo le regole ordinarie.

 

Tutto chiaro fin qui?

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